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マイホームを購入する際に、銀行などで住宅ローンを利用される方は多いと思います。
なかなか3000万円や4000万円を現金一括払いで支払うのは難しいと思いますので、それも当然ですよね。一般的にマイホームを購入する際は住宅ローンを組まれる方がほとんどだと思います。
しかし様々な要因によって、住宅ローンを返済している期間内にマイホームを売却しなければならなくなった場合に、そのマイホームを売却することはできるのでしょうか？
住宅ローン返済中に自宅売却は可能？
住宅ローンは金額も大きいですし、返済期間も他のローンに比べるととても長くなってしまいます。短く設定する方でも１０年間、長い方だと３５年間なんてことも少なくないと思います。
しかし、その長い返済期間の間に人生設計に誤算が生じて、返済が厳しくなっていくことも考えられます。病気により退職を余儀なくされてしまう、親の介護のために配偶者が離職してしまった、離婚してしまった、、、など可能性は無数に考えられます。
さらに住宅ローンを支払いながらの生活を維持するのが難しくなり、ついついクレジットカードや銀行のカードローン等で、生活費を用意する、工面するという悪循環に陥る人もいます。借りたお金は当然返済はしなければならないので、毎月の返済に充てるお金を借入により用意する自転車操業になってしまい、ついには首が回らなくなってしまうということも有り得ます。
そうなると、自宅を売却して、安い家賃のマンションやあるいは家賃がかからない実家に引っ越すという選択肢も出てくるかと思います。
しかし、住宅ローンが残っている状態で売却ができるのでしょうか？
あくまで一般論ですが、住宅ローンを組んでから日が浅い（あまり返済できていない）物件は、オーバーローンの状態にあることが多いので、売却してローンの返済に充てても、残額が残ってしまう可能性が高いです。
例えば住宅ローンが３０００万円残っている物件を２０００万円で売却しても、１０００万円の債務が残ってしまいます。（※実際は仲介手数料や登記費用等の諸費用も発生しますので、もう少し多く残ってしまいます。）
そのような状態のまま、果たして売却できるのでしょうか？
答えは「住宅ローン債権者の同意があれば【できる】」です。
このように、売却してもローンの債務が残ってしまうことを「任意売却」と呼びます。
売却後残ってしまったローンは、債権者と支払方法につき話し合うこともできますが、任意売却せざるを得ない場合は、カードローン等の他の借入が膨れてしまっていることが多いので、どちらかというと自己破産を選択するのが現実的と言えます。
住宅ローン債権者の同意が必要
それではなぜ、住宅ローン債権者の同意が必要になるのでしょうか？
住宅ローンを利用する場合、支払いが滞ってしまった際に備えてその住宅に抵当権を設定することが融資条件となります。
通常、ローンを全額返済することで、債権者は抵当権の抹消手続きに協力してくれるのですが、任意売却の場合は全額返済ができません。そのため完済していなくても、抵当権の抹消に協力してもらう必要があります。（抵当権がついたままでも法律上は売却は可能ですが、通常は他人の抵当権が付いた不動産を買うことは取引通念上、有り得ないので、現実的には売却は不可能だと思います。）
抵当権を設定しておけばローンの返済が滞ると、債権者が裁判所による競売（「けいばい」と読みます）手続きを経て売却し、その売却代金を返済に充てることが可能になります。
しかし、競売で売却した場合、市場価格（いわゆる「時価」）よりも売却金額が安くなってしまうことが多い（20～30％程度安くなることが多いです）ため、住宅ローン債権者が回収できる金額も少なくなってしまいます。
債権者は任意売却と競売で売却した場合をシミュレーションした上で比較し、任意売却に応じた方がより多いと判断すれば同意してくれますが、その他にも売却に要する時間なども考慮するため、売却金額と期限付きの条件を提示してくることも多いです。（「いくら以上で、いつまでに売却できるなら応じますよ」といった具合です。）
任意売却の場合は不動産仲介会社に売却を依頼することになりますので、通常はこういったやり取りは売却をお願いした不動産業者がやってくれます。
また、売却時の内容によりますが、売却後の本人の引っ越し費用の捻出を債権者が認めてくれる（売却代金の一部を引っ越し費用として受領することを認めてくれる）場合もありますので、任意売却はそのような意味でも競売に比べると有利な売却方法だと言えます。
【著者関連記事】
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